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2016年上海大宗物业成交首破千亿 开发商试水转型GP

发布时间:2020-06-21 | 浏览量:108

中國物業新聞網訊:

2016年全國主要城市樓市升溫的同時,房地產大宗交易也在放量。

  據仲量聯行統計,年內全國大宗交易市場成交首次超過2000億人民幣(下同),其中上海市場首次突破1000億。

  仲量聯行上海及華東區投資部總監邵律分析認為,“這一龐大的交易量主要得益於國內買傢支撐,他們除瞭積極進軍海外市場,在上海和北京等主要內地市場也非常活躍。”2016年,國內投資者在中國商業地產市場總成交量中的比重占86%以上,高於過去幾年的75%左右。

  大宗交易除寫字樓需求強勁外,零售地產、工業地產、物流地產增長也很快速。邵律指出,投資者在非常高度競爭的投資市場內,為瞭尋求更好的投資機會,不得不參與到一些此前認為非常規產業中,這也是國內資金在投資發展中的必經之路。

  上海超過1000億的交易主要集中在第四季度,而北京的交易更多集中於城市更新項目,涵蓋酒店改辦公、www.黃色網站.com商場改辦公等業態,這也反映北京辦公項目稀缺。

  一名業內人士認為,廣州、深圳大宗交易金額較低,是由於這兩個城市的散賣型物業較多,當地中小型企業買傢也很活躍,而一旦散賣就失去瞭整棟銷售的機會或者更多的套現機會。“實際上,機構或者個人買傢對廣州、深圳的興趣越來越高,但始終尋覓不到合適的項目,這與北京有點相似。”邵律指出。

  中資崛起大宗交易

  資本流動性從2016年下半年逐步趨緊,但中國資本領軍國內投資市場的趨勢短期不會改變。與此同時,金融創新將促使資產證券化的發展。

  綜合五大行分析,2016年大宗交易中,中資占瞭90%,包括大型保險機構、通過基金管理人進入。

  邵律指出,房地產市場繁榮的另一面是,金融創新湧現。“2016年很多筆大宗交易背後都有資產證券化等一些金融創新因素的介入。”這種趨勢也將延續到2017年。

  2016年上海十大大宗交易中,上海世紀匯廣場以200億元成交價高居榜首,這也是迄今為止亞洲最大單體交易。該標的賣方是“超人”李嘉誠旗下長江實業集團,買方為中國人壽(25.500-0.11-0.43%)保險、亞藤資產管理公司。

  不過,長實與和黃均有亞藤資產管理公司股權,這表明港資仍以關聯機構的形式在內地佈局商業地產。2015年亞藤資管還收購瞭東亞銀行大廈以及位於新天地的新茂大廈。

  1月17日,恒基兆業也以23.3億元在徐匯濱江拿下兩塊商辦地。

  邵律表示,由此可以發現,港資並沒有撤退內地市場,而是在最近十年的發展過程中,中資迅速崛起。過往上海比較重要的地標性建築都以港資、新加坡基金打造為主,但是在過去10年,中資發展遠超預期。換言之,中資的崛起,也是外資獲利套現的一個動力。

  分析指出,此前多數企業習慣於買地開發建造區域總部,但因為上海土地稀缺,一些國傢級銀行或機構不得不轉而收購項目。

  值得關註的是,在上述十大大宗交易總金額554億元裡,萬科旗下萬丈男女性生活資本以兩宗大標的、總耗資60億元的資本占其中比例達10%。

  開發商轉向做GP

成版人抖音免費版   萬科旗下資產投資管理平臺萬丈資本主攻存量物業。21世紀經濟報道記者梳理公開資料發現,該公司成立於2015年中,投資標的以一線城市核心區位為主,目前聚焦上海。

  2016年,萬丈資本的上述兩棟上海核心區物業收購,分別是企業天地3期與中區廣場。據知情人士透露,上述兩個項目,萬丈資本也引入瞭LP。“為瞭提高資金管理效率與加快擴張,今年萬丈資本在並購方面的壓力開始顯現”。

  據悉,2017年萬丈資本計劃對上述兩個項目進行增值改造,以提升收益。並通過金融創新的方式加速並購,比如成立基金投資項目,由萬丈資本做GP,引入優質資本作為LP。

  遠洋地產也在做輕資產轉型,比如東海商業中心,就是遠洋地產通過某境外基金公司收購,遠洋地產作為GP。

  “萬丈資本、遠洋資本這些公司的母公司主業是房地產開發,在輕資產轉型中,學會利用社會上的資金,實現做業主、管理人的轉化。”邵律指出,目前上海商業地產項目供應並不算充足而資金相對充足的情況下,2017年將會有更多GP湧現,這更有利市場內零散的活躍資金參與並實現凈資產增長。

  險資不再會像去年一樣拍地、舉牌,而會集中於常規、安全的投資渠道,他們對大宗房地產交易的關註度漸高。邵律說,“萬丈資本這樣的資金管理平臺,如果充當GP的角色,就有機會聯手更多資本進入市場。”