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3·15报道:七成业主与小区物业管理公司发生过纠纷

发布时间:2020-06-21 | 浏览量:104

中國物業新聞網訊:


    房不勝防     3·15系列報道之網調     每年3·15,物業糾紛總是“重頭戲”,ag亞洲小視頻 業主與物業管理公司之間的“恩怨”常常“剪不斷,理還亂”。本周,南方都市報聯合網易房產發起一場關於“3·15”物業糾紛的問卷調查,調查結果顯示,高達7 4 .3 %的業主都吐槽在生活中曾與自傢小區物業管理公司發生過糾紛。在糾紛類型上,2 4 .6 %的業主認為物管公司服務態度惡劣、服務質量較差,19 .6 %的業主曾因小區車輛車位的管理問題與物管公司“打過架”,還有19 %的人指出物管公司的公共收支賬目不明。29 .9 %的受訪者都表示,如果發生糾紛,首選媒體曝光,26 .8%則是通過業委會來解決。     物管糾紛支招     1     物管費漲價糾紛     解析:物管企業以管理成本上漲為由欲上調物管費,業主則以物管收支賬目不明晰、服務不到位為由反對,雙方進入“拉鋸戰”。     攻略:物業管理費的上調必須得到業主大會的通過,才可以實施。如果物業管理處未經過業主大會,強行上調物業管理費用,業主可以向相關的行業主管部門進行投訴,比如物業管理協會以及住建局等,以非訴方式解決。此外還可以向法院提起訴訟,要求法院依法進行判決。再者,業主大會對物業管理企業是有罷免權的,可以通過合法程序對其進行罷免。     2     停車位歸屬糾紛     解析:按照現有規定,小區地面停車位歸屬於全體業主所有,但小區地下停車位卻沒有明確,業主、物業管理公司與開發商經常會因停車位的經營權和所有權產生爭議。     攻略:老舊小區,此前購房合同並沒有明顯約定,它的產權本來就不清晰。如果發生歸屬權糾紛,可以通過法律訴訟解決。但由於本身相關約定就不明顯,法院也沒有統一裁決標準,裁決困難,很多都是延續現狀。而在合同有男生電影天堂涉及停車位歸屬的小區,按照《物權法》規定,在車位的使用權方面,應當優先滿足本小區業主。在發生物業管理將車位讓與外來車輛、出租、出售車位等情況時,若在舉證車輛是否歸屬本小區業主時產生困難,按照相關法規,業主在此之上是享有知情權的,可通過業主大會要求物業管理公司公開。     3     業委會成立難、運作難、罷免難     解析:據統計,深圳市全市物業小區中,僅有32.5%能夠勉強成立業委會。按照規定,需要一半以上戶數的業主和一半以上面積的業主同意才能成立業委會,但業主名單往往掌握在物業管理公司手中,其通常以擔心泄露業主隱私為由拒絕提供業主名單,於是隻能采取挨傢挨戶敲門的方式來發起成立業委會的申請,難度非常大。     攻略:在現實生活中,大部分業主都有自己的事務要忙,不太關心公共的事情,所以業主大會召開、業委會成立都有一定困難。再加上大多數業委會成員都屬於兼職,不一定具有專業知識,加上物業管理處的抵觸等,使業委會的成立、運作遭遇一定困難。這裡面涉及到三方面主體,包括全體業主、物業管理處,以及政府服務部門。在這種情況下,隻能寄希望於政府服務部門,譬如街道辦多去牽頭。     4     物管費漲價糾紛     解析:根據《物權法》及《物業管理辦法》,小區公共部位的經營所得歸全體業主共有,業主如對公示賬目有質疑,經過全體業主的同意,可請相關審計部門審核收支賬目。然而,在深圳新聞網近日展開的一項調查中顯示,物業費賬目不清被業主提及率最高,占73.5%。大部分小區物管采取不公開的方式,容易與業主產生一些糾紛。     攻略:根據《深圳經濟特區物業管理條例》,公共賬目每半年要公佈一次。如果物業管理公司不公開公共賬目,同樣有兩種途徑,第一,非訴途徑,向物業管理局以及住建局等行業主管部門進行投訴;第二,發起訴訟。但法律訴訟途徑耗時耗力,耗時時間長,且容易遭受打擊報復。如果業主堅持要求公開,最終還是能實現的,關鍵是誰能堅持。     5     新舊物管交接難     解析:實際生活中,當原有物業服務合同到期,業主們對原物業公司的服務不滿意,業委會開始選聘新物業公司進駐小區,但交接過程因前期遺留問題,原物業公司不配合,容易出現舊物業不走、新物業進不來的局面,以及公共設施移交難、物業資料移交難和欠費處理難等。     攻略:無論從哪個法律角度來說,物管公司的權利義務都是很明晰的,新舊物管必須進行交接。如果沒有移交的話,最終都可以依法處理。隻是法律處理耗時耗力,成本很高,可以當作權利維護的最後一道屏障。相比之下,可以走非訴方式,通過政府部門介入的方式來解決,要求業委會主動尋求途徑,政府部門積極介入。     觀點     “物管糾紛是物業公司管理不透明”     深圳市之平物業發展有限公司執行董事、萬科物業創始人,陳之平:     當前物業管理糾紛頻發,在我看來,這其中最重要的原因是物業管理公司管理不透明,這包括兩個方面,第一,賬目不透明;第二,管理過程不透明。     比如因物管費漲價、停車費漲價等因素發生糾紛,關鍵問題就在於物業管理公司的賬目不透明。物業管理領域中一般有三個主體,全體業主、物業管理公司和政府部門。這三者之間,最關鍵在於業主,因為物業資產屬於業主的。物業公司所起的作用是讓物業資產保值增值,而街道辦、社會機構關註如何維持這個物業能夠完整地、完好地在社區當中生存。三者的價值不一樣,而物業管理機構和政府部門都屬於旁觀者。所以,物業管理公司除瞭盡到自己公開透明的職責之外,業主也應該明確自己應該享受的權利和義務,並關註物業管理公司的職責履行情況。     物管領域裡,業主委員會應該占主要地位。但目前深圳全市小區成立業委會的僅32.5%。我在1993年參與編制《深圳經濟特區物業管理條例》的時候,條例設計瞭業委會擁有法人地位,1997年這個法人地位被廢除瞭,但是近年來又在慢慢恢復,大傢應該重視業委會。     現行《深圳經濟特區物業管理條例》有一個很大的、我認為應該改變的問題是,把業主委員會條例和物業管理條例兩個內容分開。現行的《深圳經濟特區物業管理條例》在編制之初,由於相關知識和理念的缺乏,將業委會,或者說全體業主和物業管理公司糅雜在瞭一起。但物業管理發展到今天,我認為物業管理條例應該就是針對物管公司。而業主和業主委員會,它必須要有另外的條例來規范或約束,這樣才能清晰業主委員會和物業管理公司雙方的權利、義務。     “利益分配不公是主因”     深圳市透明和諧社區促進中心理事長、深圳業主論壇召集人范國振:     業主之所以與物管發生矛盾,主要原因之一就是利益之爭。物業進駐到小區,除瞭有物業管理費作為合法程序上的收益外,也有如說停車費、廣告費、架空層出租等非正常收入。據我瞭解,深圳福田某小區物管費每年收入300萬,但其非正常收入就達到1000多萬。這是一個利用業主資源取得的巨大利益,容易引起業主不滿。所以,常有開發商在開發完樓盤後,將樓盤交由“兒子”物業管理公司來管理。     其次,責任分工問題也是導致矛97色倫在色在線播放盾的主要原因之一。比如安保人員是用來維持小區秩序的,但這其實屬於公安部管理范疇;消防、電力、煤氣、綠化等設施的建設與維護,都應該屬於指定的相關政府部門負責。事實上,這些全劃給瞭物業管理公司,因此,物業管理公司增加的成本也被轉嫁到業主身上。     對於解決業主與物業間的糾紛,小區需要一個無私的、有能力、公信力好的業委會。不過如果復制類似“景洲大廈模式”並不可取,每個小區情況都不一樣,要因地制宜。目前想要建設和諧小區,需要有健全的物業管理法律法規,業委會成立門檻太高,“成立難”、“換屆難”、“運作難”等問題也亟待解決。另外,更換物業管理公司的機制失效瞭,有關部門需要嚴管物業公司侵權行為。